Affitti brevi in Italia: 510.000 case online e il nodo degli affitti tradizionali
Gli affitti brevi in Italia coinvolgono circa 510.000 abitazioni presenti online. Il dato equivale soltanto all’1,4% dei 35,6 milioni di immobili residenziali presenti nel Paese.
Il confronto diventa ancora più significativo considerando le 9,6 milioni di seconde case non utilizzate, pari a circa il 27% del patrimonio abitativo. I numeri mostrano quindi un mercato complesso, nel quale il peso nazionale delle locazioni brevi resta limitato ma può diventare rilevante nelle città e nelle aree con maggiore tensione abitativa.
Affitti brevi in Italia: i dati principali
La ricerca permette di confrontare locazioni turistiche, affitti tradizionali e abitazioni inutilizzate.
I numeri principali sono:
- 35,6 milioni di abitazioni residenziali;
- 4,3 milioni di case affittate con contratti 4+4;
- 12,1% del patrimonio destinato agli affitti tradizionali;
- 9,6 milioni di seconde case non utilizzate;
- circa 27% delle abitazioni non utilizzato;
- 510.000 immobili con annunci online per affitti brevi;
- 1,4% del patrimonio abitativo destinato alle locazioni brevi;
- 5,3% delle seconde case inutilizzate presente online;
- 2,5 milioni di posti letto;
- 76.000 immobili nei capoluoghi;
- 96% delle case online appartenente a singoli proprietari;
- oltre 700.000 famiglie coinvolte economicamente;
- circa 2,8 milioni di persone interessate dal settore.
Il confronto mostra subito che le abitazioni inutilizzate sono numericamente molto superiori alle case presenti sulle piattaforme di locazione breve.
In Italia ci sono 35,6 milioni di abitazioni
Il patrimonio residenziale italiano raggiunge 35,6 milioni di unità.
Di queste, 4,3 milioni risultano affittate attraverso contratti tradizionali 4+4.
La quota corrisponde al 12,1% del totale.
Il dato permette di comprendere le dimensioni del mercato residenziale tradizionale rispetto alle locazioni di breve durata.
Le case presenti online per soggiorni brevi rappresentano infatti una frazione molto più contenuta del patrimonio complessivo.
9,6 milioni di seconde case risultano inutilizzate
Uno dei numeri più importanti riguarda le abitazioni che non vengono utilizzate.
Le seconde case inutilizzate raggiungono 9,6 milioni di unità.
La quota equivale a circa il 27% di tutte le abitazioni italiane.
Il numero è quasi diciannove volte superiore alle circa 510.000 case presenti online per locazioni brevi.
Questo confronto indica che il tema dell’offerta abitativa non dipende soltanto dal turismo. Una parte molto ampia del patrimonio immobiliare rimane infatti fuori sia dal mercato delle locazioni tradizionali sia da quello degli affitti brevi.
510.000 case sono presenti online per affitti brevi
Le abitazioni con un annuncio online per soggiorni brevi sono circa 510.000.
Rappresentano l’1,4% del patrimonio abitativo italiano.
Se il confronto viene effettuato con le 9,6 milioni di seconde case inutilizzate, la percentuale sale al 5,3%.
La dimensione nazionale appare quindi contenuta.
La situazione può però cambiare notevolmente a livello locale. Nei centri turistici e nelle zone con forte domanda abitativa, una concentrazione elevata di annunci può incidere maggiormente sull’offerta disponibile.
2,5 milioni di posti letto
Le case disponibili per affitti brevi offrono complessivamente circa 2,5 milioni di posti letto.
Il dato evidenzia il peso che questa formula ha assunto nell’offerta turistica italiana.
Case e appartamenti permettono infatti di ospitare famiglie e gruppi che cercano soluzioni diverse rispetto agli hotel tradizionali.
La crescita del turismo e delle piattaforme online ha reso più semplice mettere sul mercato immobili che in passato potevano rimanere vuoti per buona parte dell’anno.
Solo 76.000 immobili si trovano nei capoluoghi
Un altro dato interessante riguarda la distribuzione geografica.
Su circa 510.000 immobili online, 76.000 si trovano nei capoluoghi.
Una parte consistente dell’offerta si concentra quindi fuori dalle grandi città, soprattutto in località turistiche, aree di mare, montagna, campagna e piccoli borghi.
Questo elemento aiuta a spiegare perché il peso nazionale e quello percepito nelle singole città possano essere molto diversi.
Il problema abitativo deve quindi essere analizzato anche a livello territoriale.
Il 96% appartiene a singoli proprietari
Il 96% delle case presenti online appartiene a proprietari singoli.
Il settore appare quindi molto frammentato.
Non emerge un mercato composto prevalentemente da grandi società proprietarie di migliaia di appartamenti. Gran parte degli immobili fa capo a famiglie o singoli investitori.
Oltre 700.000 famiglie risultano coinvolte economicamente nel settore.
Considerando i componenti familiari, la ricerca stima circa 2,8 milioni di persone interessate direttamente o indirettamente da queste entrate.
Da dove provengono le case destinate agli affitti brevi
Uno dei temi più discussi riguarda la provenienza degli immobili.
I dati indicano che:
- il 2,2% proveniva da una precedente locazione a lungo termine;
- il 12,6% è stato acquistato come investimento;
- l’85,2% proviene da altre situazioni.
Quest’ultima categoria comprende immobili già disponibili per i proprietari, case ereditate, abitazioni precedentemente inutilizzate e altre situazioni immobiliari.
Secondo questi numeri, soltanto una quota ridotta delle case oggi utilizzate per soggiorni brevi arriva direttamente dal mercato degli affitti tradizionali.
Quanto si guadagna con gli affitti brevi
Il valore medio incassato per ogni casa online è stato di circa 17.000 euro nel 2023.
La media cambia però molto in base alla destinazione.
Roma raggiunge circa 39.000 euro per immobile.
Milano si attesta intorno a 31.000 euro.
Nelle località di mare e montagna il valore medio scende invece a circa 6.000 euro.
Questi valori rappresentano incassi e non necessariamente il guadagno netto del proprietario.
Bisogna infatti considerare tasse, commissioni delle piattaforme, pulizie, manutenzione, utenze e costi di gestione.
Milano: 16.303 annunci online
Milano presenta 16.303 annunci online.
La quota corrisponde al 2% delle abitazioni presenti nel Comune.
Il numero cambia sensibilmente considerando soltanto gli immobili definiti stabilmente online, cioè quelli che hanno ricevuto almeno una prenotazione nei dodici mesi precedenti.
In questo caso le abitazioni sono 7.634.
La quota scende così allo 0,9% del patrimonio residenziale milanese.
La differenza dimostra che un annuncio online non corrisponde necessariamente a una casa utilizzata continuamente per locazioni turistiche.
Firenze raggiunge la quota più alta
Firenze presenta 8.947 annunci online.
Il numero equivale al 4,3% delle abitazioni della città, la percentuale più elevata tra i tre grandi Comuni analizzati.
Gli immobili stabilmente online sono invece 5.404.
In questo caso la quota scende al 2,6%.
Firenze mostra quindi una concentrazione più elevata rispetto a Milano e Roma.
In una città caratterizzata da una forte domanda turistica, una percentuale nazionale molto bassa può trasformarsi in una presenza decisamente più significativa a livello locale.
Roma: 20.718 annunci online
Roma registra il numero assoluto più elevato tra le città considerate.
Gli annunci online sono 20.718.
Nonostante il numero elevato, rappresentano soltanto l’1,4% del patrimonio abitativo della Capitale.
Le abitazioni stabilmente presenti sul mercato scendono a 13.178.
La loro quota è pari allo 0,9% delle abitazioni romane.
Anche in questo caso emerge una differenza importante tra annunci disponibili e immobili che ricevono effettivamente prenotazioni con continuità.
Gli affitti brevi hanno davvero eliminato quelli tradizionali?
I numeri nazionali non permettono di attribuire l’intera crisi degli affitti residenziali alle locazioni brevi.
Le 510.000 case online rappresentano infatti l’1,4% del patrimonio, mentre 9,6 milioni di abitazioni risultano inutilizzate.
Inoltre, soltanto il 2,2% degli immobili destinati ai soggiorni brevi proveniva da precedenti contratti di lunga durata.
Questo non significa che il fenomeno non possa produrre effetti locali.
Una forte concentrazione in determinati quartieri può ridurre l’offerta disponibile per residenti e lavoratori, soprattutto dove la domanda abitativa è già elevata.
Bisogna quindi distinguere il quadro nazionale dalle singole realtà urbane.
Il problema delle case vuote
Il dato delle 9,6 milioni di abitazioni inutilizzate apre una questione più ampia.
Quasi il 27% del patrimonio residenziale non viene utilizzato stabilmente.
Le ragioni possono essere numerose: posizione dell’immobile, stato di conservazione, eredità, uso saltuario, difficoltà di gestione o scelta del proprietario.
Riportare anche soltanto una parte di queste abitazioni sul mercato potrebbe aumentare l’offerta disponibile.
Il tema della casa riguarda quindi un insieme di fattori molto più ampio rispetto alle sole piattaforme turistiche.
Peso nazionale limitato, effetti locali più forti
La percentuale dell’1,4% può apparire marginale osservando l’intero Paese.
Le medie nazionali, però, non descrivono sempre ciò che accade nei singoli quartieri.
A Firenze gli annunci raggiungono il 4,3% del patrimonio cittadino.
A Milano rappresentano il 2%.
A Roma si fermano all’1,4%.
Nei centri storici e nelle aree a maggiore presenza turistica la concentrazione può essere ancora superiore.
Per valutare l’impatto sul mercato degli affitti tradizionali servono quindi dati territoriali molto dettagliati.
Turismo e mercato immobiliare devono trovare un equilibrio
Gli affitti brevi rispondono a una domanda turistica reale e generano reddito per centinaia di migliaia di famiglie.
Allo stesso tempo, le città devono garantire un’offerta abitativa adeguata a residenti, studenti e lavoratori.
Le due esigenze non sono necessariamente incompatibili.
Il punto centrale riguarda la distribuzione degli immobili e la capacità di intervenire nelle zone dove la pressione abitativa risulta maggiore.
Regole e politiche abitative possono essere più efficaci quando partono dai dati locali invece di considerare tutto il mercato italiano come un unico blocco.
Affitti brevi in Italia: cosa emerge dai dati
Gli affitti brevi in Italia coinvolgono circa 510.000 case, pari all’1,4% dei 35,6 milioni di immobili residenziali.
Il confronto più evidente riguarda le 9,6 milioni di seconde case inutilizzate, che rappresentano circa il 27% del patrimonio.
Gli affitti tradizionali 4+4 interessano invece 4,3 milioni di abitazioni, pari al 12,1%.
La ricerca mostra inoltre che soltanto il 2,2% delle case destinate alle locazioni brevi proviene direttamente da precedenti affitti a lungo termine.
Il fenomeno ha quindi un peso nazionale limitato, ma può assumere un’importanza molto maggiore nelle città turistiche e nelle aree dove l’offerta abitativa è già sotto pressione.
Per comprendere davvero il rapporto tra turismo e mercato residenziale bisogna quindi osservare non soltanto il numero complessivo delle case online, ma anche dove si trovano, quanto vengono utilizzate e quante abitazioni rimangono completamente fuori dal mercato.
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